YSE 1998 sopimusehdot | Urakkasopimus | Lisä- ja muutostyöt | Viivästyssakko | Vaatimusten esittäminen | Takuuajan jälkeinen vastuu | Kuluttajansuojalaki rakentamisessa

Rakennusoikeus

Pyydä ilmainen tilannearvio

YSE 1998 sopimusehdot

Rakennusurakan tärkeimmät yleissopimusehdot ovat YSE 1998, joita sovelletaan urakkasopimuksissa laajalti. YSE 1998 sopimusehdot eivät kuitenkaan – vastoin yleistä käsitystä – sovellu rakennusurakkaan, ellei niihin ole nimenomaisesti viitattu urakkasopimusta tehdessä.

Taloyhtiön ja rakennusurakoitsijan välisissä urakkasopimuksissa YSE 1998 on yleinen. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että se olisi aina osapuolten kannalta paras ratkaisu.

Pyydä ilmainen tilannearvio

Urakkasopimus

Toisin kuin usein luullaan, sitova sopimus syntyy normaalisti jo siinä vaiheessa, kun tilaaja ilmoittaa hyväksyvänsä urakoitsijan urakkatarjouksen. Tämän jälkeen ei kumpikaan osapuoli voi seuraamuksitta vetäytyä sopimuksesta. Myöhemmin tehtävä kirjallinen urakkasopimus ei luo sopimussuhdetta, vaan se ainoastaan täsmentää osapuolten väliset velvollisuudet. Tarjouspyynnössä on kuitenkin mahdollista edellyttää, että sitova sopimus syntyy vasta kirjallisen urakkasopimuksen allekirjoittamisella.
Pyydä ilmainen tilannearvio

Lisä- ja muutostyöt

Rakennusurakan tyypillisiä riitakysymyksiä ovat lisä- ja muutostöiden korvattavuus. YSE 1998 ehtojen mukaan lisä- ja muutostöiden sisällöstä on lähtökohtaisesti sovittava kirjallisesti ennen töihin ryhtymistä. Tämän ehdon laiminlyönti voi johtaa siihen, että urakoitsija ei saa korvausta tekemästään työsuorituksesta. Osapuolet voivat kuitenkin tässäkin asiassa sopia YSE-ehdoista poikkeavasta käytännöstä, mutta todistusvaikeuksien välttämiseksi sopimuksen tulisi olla kirjallinen ja esimerkiksi osa urakkasopimusta. Mikäli urakkaan ei lainkaan sovelleta YSE-ehtoja, on lisä- ja muutostöitä koskevista menettelytavoista sopiminen erityisen tärkeätä.

Lisä- ja muutostyöt vaikuttavat usein urakka-aikaa pidentävästi. Samanlainen vaikutus voi olla tilaajan laiminlyönneillä, esimerkiksi suunnitelmapuutteilla. Näissä tilanteissa urakoitsijan tulisi heti pidennyksen syyn ilmaannuttua ilmoittaa asiasta tilaajalle ja esittää yksilöity vaatimus urakka-ajan pidentämisestä eli käytännössä sakottomasta lisäajasta. Lisä- ja muutostöiden ollessa lisäajan syy, on lisäaikavaatimus esitettävä lisä- tai muutostyötarjouksen yhteydessä ja joka tapauksessa ennen töihin ryhtymistä.

Pyydä ilmainen tilannearvio

Viivästyssakko

YSE 1998 mukaisen viivästyssakon maksimi on urakan viivästymisen osalta 2,5 % ja välitavoitteineen 3,75 %:a urakkahinnasta. Viivästyminen saattaa todellisuudessa aiheuttaa tilaajalle merkittävästi suurempia vahinkoja, joten toisinaan saattaa olla paikallaan sopia viivästyssakon määrästä ja maksimista YSE-ehdoista poikkeavasti.

Urakoitsijalla on velvollisuus osoittaa, milloin urakkasuoritus on valmis. Urakan valmistumisen osalta valmistuminen selviää usein vastaanottotarkastuksen pöytäkirjasta. Sen sijaan välitavoitteiden osalta tilanne on usein hankalampi. Mikäli kunkin välitavoitteen valmistumista ja vastaanottoa ei ole aikanaan riittävän hyvin dokumentoitu, saattaa näiden asioiden jälkikäteinen todistaminen olla täysin mahdotonta. Tällaisesta tilanteesta johtuvat riidat olisi helposti vältettävissä hoitamalla dokumentaatio aikanaan kuntoon.

Jos urakkaan ei sovelleta YSE-ehtoja, on viivästyssakosta syytä tehdä kirjaus urakkasopimukseen. Ellei näin tehdä, ei viivästyssakon maksuvelvollisuutta ole. Siinä tapauksessa tosin urakoitsija saattaa olla velvollinen korvaamaan viivästyksestä tilaajalle aiheutuvan vahingon, mikä voi olla viivästyssakkoa paljon korkeampikin. Näin syntyvät riidat saattavat muodostua hankaliksi, joten ehdon sisällyttäminen urakkasopimukseen on järkevää.

Pyydä ilmainen tilannearvio

Vaatimusten esittäminen

Jos urakkaan sovelletaan YSE 1998 -ehtoja on erityisen tärkeätä huolehtia siitä, että osapuolten toisiinsa kohdistamat vaatimukset esitetään ajoissa. YSE:n mukaan vaatimukset on perusteiltaan yksilöitynä esitettävä jo urakan vastaanottotarkastuksessa uhalla, että oikeus vaatimusten esittämiseen on muutoin menetetty. Määrien osalta vaatimukset, joiden peruste on jo vastaanotossa esitetty, voidaan ottaa käsiteltäväksi vielä taloudellisessa loppuselvityksessä. Käytännössä ei ole mitenkään tavatonta, että vaatimuksia ei huomata esittää riittävän ajoissa, mistä saattaa jommallekummalle osapuolelle aiheutua tuntuviakin vahinkoja.

Jos urakkaan ei sovelleta YSE-ehtoja, on tärkeätä ottaa urakkasopimukseen kirjaus siitä, missä vaiheessa vaatimukset on esitettävä. Mikäli näin ei tehdä, voi loppuselvittelystä tulla sekava ja pitkäkestoinen.

Pyydä ilmainen tilannearvio

Takuuajan jälkeinen vastuu

YSE-sopimuksissa urakoitsija vastaa urakkasuorituksestaan takuuajan, jonka pituus on useimmiten kaksi vuotta. Sen aikana ilmenneet virheet urakoitsija on lähtökohtaisesti velvollinen korjaamaan omalla kustannuksellaan.

Sen sijaan takuuajan jälkeinen 10-vuotisvastuu tulee kysymykseen vain rajoitetusti, nimittäin jos virhe on johtunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai on seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Lisäedellytyksenä on, että tilaaja ei ole voinut virhettä kohtuuden mukaan havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Todistustaakka asiassa on tilaajalla, mikä tuo tilaajapuolelle merkittävän lisävaikeuden. Käytännössä on ilmennyt, ettei varsinkaan tilaajapuolella aina ymmärretä 10-vuotisvastuun edellytyksiä.

Pyydä ilmainen tilannearvio
Takuuajan jälkeisen vastuun tilanteissa ollaan usein erimielisiä siitä, onko tilaaja voinut havaita virheen vastaanotossa tai takuuaikana. Tämä ei ole aina itsestään selvää. Urakoitsijan mahdollisen laiminlyönnin asteen määritteleminen on myös usein vaikeata. Laiminlyönti saatetaan katsoa törkeäksi esimerkiksi jos se on toistuva ja ilmenee koko rakennuskohteessa tai jos laiminlyönnin taloudellinen vaikutus on suuri.

Jos urakassa ei sovelleta YSE-ehtoja, on urakan osapuolten kannalta ehdottoman tärkeätä määritellä urakkasopimuksessa takuuaikainen ja takuuajan jälkeisen vastuun perusteet. Mikäli näin ei tehdä, saattavat virhevastuuta koskevat riidat muodostua hyvin hankaliksi.

Kuluttajansuojalaki rakentamisessa

Kuluttajansuojalakia sovelletaan kuluttajien ja elinkeinonharjoittajien välisiin suhteisiin. Urakkasopimukseen sovelletaan kuluttajansuojalakia, mikäli urakkasopimus on solmittu yksityishenkilön ja rakennusurakoitsijan välillä. Kuluttajansuojalain määräyksistä ei voi pätevästi poiketa kuluttajan vahingoksi. Kuluttajansuojalaki on urakoitsijan kannalta monessa suhteessa YSE 1998 sopimusehtoja tiukempi.

Kuluttajansuojalakia ei sovelleta, mikäli sopijapuolina ovat urakoitsija ja asunto-osakeyhtiö.

Asianajotoimistomme juristit avustavat kaikessa rakentamiseen liittyvissä oikeudellisissa kysymyksissä. Asianajaja Johan Bützowilla on vuosikymmenien kokemus rakentamiseen liittyvästä juridiikasta sekä tilaaja- että toimeksisaajapuolelta

Pyydä ilmainen tilannearvio