Fel vid fastighetsköp | Reklamation | Prisavdrag, skadestånd och hävning av köp

Tvister vid fastighetsköp

Fel vid fastighetsköp

Fel vid fastighetsköp avser ofta så kallade kvalitetsfel i fastigheten. En fastighet anses vara behäftad med kvalitetsfel om den inte motsvarar vad köparen och säljaren har avtalat, om säljaren har lämnat oriktiga eller vilseledande uppgifter till köparen, om säljaren har underlåtit att upplysa köparen om en egenskap som har betydelse för fastighetens värde eller användning, eller om säljaren har underlåtit att rätta köparens felaktiga uppfattning om fastighetens egenskaper.

Vid fastighetsköp kan det även förekomma rådighetsfel eller rättsliga fel. Ett rådighetsfel föreligger exempelvis när säljaren före köpet har lämnat oriktiga uppgifter om en omständighet som påverkar användningen av fastigheten, såsom gällande planläggning.

Huruvida fastigheten är behäftad med fel bedöms utifrån fastighetens skick vid tidpunkten för köpet, även om felet framträder först senare.

Vid bedömningen av fel i fastighetsköp beaktas även köparens undersökningsplikt. Köparen ska noggrant undersöka fastigheten samt ta del av samtliga handlingar som säljaren har tillhandahållit. Köparen kan inte som fel åberopa omständigheter som inom ramen för den normala undersökningsplikten, borde ha konstaterats före köpslutet. Köparen är dock inte skyldig att utan särskild anledning kontrollera riktigheten av de uppgifter som säljaren har lämnat eller att vidta åtgärder som avviker från vad som är normalt vid fastighetsköp.

De vanligaste tvistefrågorna gäller numera olika typer av fukt- och mögelskador. Vid misstanke om mögelskador är det i regel nödvändigt att genomföra en systematisk mikrobiologisk undersökning baserad på provtagning från konstruktionerna. Typen och mängden mikrober har väsentlig betydelse vid bedömningen av fel. En korrekt genomförd inledande utredning skapar förutsättningar för en ändamålsenlig handläggning av ärendet och kan ofta även förhindra onödiga rättsprocesser.

Om det finns misstanke om fel i fastigheten ska fastighetens skick utredas på ett tillförlitligt sätt så snart som möjligt och alltid innan reparationsarbeten inleds. Köparen kan förlora sin rätt att åberopa fel om dessa inte har utretts på behörigt sätt före reparationer. Vår advokatbyrå har goda kontakter med flera byggtekniska sakkunniga och kan vid behov anlita expertis redan i ett tidigt skede, så att kvalitetsfelet utreds på ett korrekt sätt. På detta sätt kan klientens rättigheter bäst tryggas.

Våra jurister bistår i alla frågor som rör fel vid fastighetsköp. Om du misstänker att fastigheten är behäftad med fel är det klokt att kontakta en sakkunnig så tidigt som möjligt. Särskilt ur köparens synvinkel är det viktigt att eventuella fel utreds på ett korrekt sätt. Det är relativt vanligt att parterna efter köpet sinsemellan avtalar om kompensation för fel av mindre betydelse. Ett sådant avtal kan dock visa sig vara till nackdel för köparen, eftersom det kan förhindra att man senare åberopar fel som framkommer i efterhand och som kan vara av betydande omfattning.

Reklamation

Köparen ska reklamera felet till säljaren inom skälig tid från det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Vid fastighetsköp ska reklamation göras inom fem år från det att besittningen av fastigheten överlämnades. Ofta är felen dock sådana att köparen borde ha upptäckt dem betydligt tidigare.

Reklamationen bör göras skriftligen och utan dröjsmål efter det att felet har upptäckts. Utöver reklamationen ska köparen inom skälig tid framställa sina krav gentemot säljaren med anledning av felet.

Upprättandet av reklamationen och framställandet av krav bör skötas omsorgsfullt och med hjälp av sakkunnig, så att ärendet presenteras korrekt. Även säljarsidan bör anlita expertis om en reklamation mottas från köparen.

Våra jurister bistår i alla tvister som rör fastighetsköp och företräder både köpare och säljare.

Prisavdrag, skadestånd och hävning av köp

Vid fel i fastigheten har köparen i regel i första hand rätt till ett skäligt prisavdrag.

Syftet med prisavdraget är att kompensera det överpris som betalats för fastigheten till följd av att felet inte var känt vid tidpunkten för köpet. Prisavdraget fastställs genom att från den avtalade köpeskillingen avräkna fastighetens värde i felaktigt skick vid köpet.

Köparen kan även ha rätt till skadestånd om säljaren har handlat vårdslöst eller uppsåtligen. I sådana fall kan köparen ha rätt till ersättning för den skada som han eller hon har lidit till följd av felet i fastigheten. Skadeståndet omfattar full ersättning för den skada som uppkommit till följd av avtalsbrottet och kan således uppgå till ett belopp som är avsevärt högre än ett prisavdrag. Skadeståndet kan dock jämkas om det framstår som oskäligt.

Om felet medför väsentlig olägenhet för köparen kan köparen även ha rätt att häva köpet. Hävning av köp är alltid en exceptionell och sista åtgärd.

Våra jurister bistår både köpare och säljare i tvister som rör fastighetsköp. Vår målsättning är alltid att i första hand nå en förlikning som tillgodoser klientens intresse, men vid behov för vi ärendet vidare till domstol för avgörande.

Vår advokatbyrå har kontor i Helsingfors och Borgå, men våra jurister betjänar i hela Finland.