YSE 1998 avtalsvillkor | Entreprenadavtal | Tilläggs- och ändringsarbeten | Dröjsmålsvite | Framställande av krav | Ansvar efter garantitid | Konsumentskyddslag vid byggande

Byggnadsjuridik

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende

Allmänna avtalsvillkor YSE 1998

De viktigaste allmänna avtalsvillkoren inom byggentreprenader är YSE 1998, vilka tillämpas i stor utsträckning i entreprenadavtal. I motsats till vad som ofta antas är YSE 1998 dock inte automatiskt tillämpliga på en byggentreprenad, utan de gäller endast om villkoren uttryckligen har avtalats mellan parterna vid avtalets ingående.

I entreprenadavtal mellan bostadsaktiebolag och byggentreprenörer är YSE 1998 vanligt förekommande. Detta innebär dock inte nödvändigtvis att villkoren alltid utgör den bästa lösningen med hänsyn till parternas intressen.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende

Entreprenadavtal

Till skillnad från vad man ofta tror uppkommer ett bindande avtal i regel redan när beställaren meddelar att entreprenörens anbud antas. Efter detta kan ingen av parterna frånträda avtalet utan rättsliga följder. Ett senare upprättat skriftligt entreprenadavtal skapar således inte avtalsförhållandet, utan preciserar endast parternas rättigheter och skyldigheter.

I anbudsförfrågan kan det dock föreskrivas att ett bindande avtal uppkommer först genom undertecknande av ett skriftligt entreprenadavtal.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende

Tilläggs- och ändringsarbeten

Typiska tvistefrågor inom byggentreprenader gäller ersättning för tilläggs- och ändringsarbeten. Enligt YSE 1998 ska innehållet i tilläggs- och ändringsarbeten i princip avtalas skriftligen innan arbetena påbörjas. Underlåtenhet att iaktta detta krav kan leda till att entreprenören inte erhåller ersättning för utfört arbete.

Parterna kan även i detta avseende avtala om ett förfarande som avviker från YSE-villkoren. För att undvika bevissvårigheter bör en sådan överenskommelse dock vara skriftlig och exempelvis utgöra en del av entreprenadavtalet. Om YSE-villkoren inte tillämpas över huvud taget är det särskilt viktigt att tydligt avtala om förfarandet vid tilläggs- och ändringsarbeten.

Tilläggs- och ändringsarbeten leder ofta till förlängning av entreprenadtiden. Motsvarande konsekvens kan även följa av beställarens försummelser, exempelvis bristfälliga planer. I sådana situationer ska entreprenören utan dröjsmål underrätta beställaren om orsaken till tidsförlängningen och framställa ett specificerat krav på förlängning av entreprenadtiden, det vill säga i praktiken rätt till förlängning utan vite.

Om tilläggs- eller ändringsarbeten utgör grunden för tidsförlängningen ska kravet på tilläggstid framställas i samband med anbudet avseende tilläggs- eller ändringsarbetena och i varje fall innan arbetena påbörjas.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende

Förseningsvite

Enligt YSE 1998 uppgår det maximala förseningsvitet vid försening av hela entreprenaden till 2,5 procent av entreprenadsumman och, inklusive eventuella delmål, till 3,75 procent. I praktiken kan en försening orsaka beställaren avsevärt större skada, varför det i vissa fall kan vara motiverat att avtala om förseningsvitets storlek och maximibelopp på ett sätt som avviker från YSE-villkoren.

Entreprenören är skyldig att visa när entreprenadarbetet är färdigställt. I fråga om entreprenadens färdigställande framgår detta ofta av protokollet från mottagningsbesiktningen. När det gäller delmål är situationen däremot ofta mer komplicerad. Om färdigställandet och mottagandet av respektive delmål inte har dokumenterats tillräckligt noggrant vid rätt tidpunkt kan det i efterhand vara omöjligt att styrka dessa omständigheter. Tvister som uppstår till följd av bristfällig dokumentation hade ofta kunnat undvikas genom korrekt dokumentation från början.

Om YSE-villkoren inte tillämpas i entreprenaden bör bestämmelser om förseningsvite uttryckligen tas in i entreprenadavtalet. Om så inte sker föreligger ingen skyldighet att betala förseningsvite. I sådana fall kan entreprenören dock bli skyldig att ersätta den skada som förseningen orsakat beställaren, vilket i praktiken kan leda till ett betydligt högre ersättningsansvar än ett avtalsenligt vite. Tvister av detta slag kan bli komplicerade, varför det är klokt att reglera frågan uttryckligen i avtalet.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende

Framställande av krav

Om YSE 1998 tillämpas är det särskilt viktigt att se till att parternas krav mot varandra framställs inom föreskriven tid. Enligt YSE ska krav, med specificerade grunder, framställas redan vid mottagningsbesiktningen, vid äventyr att rätten att framställa kraven annars går förlorad.

Krav som gäller mängder och vars grunder har angetts vid mottagningen kan dock behandlas även i den ekonomiska slutredovisningen. I praktiken är det inte ovanligt att krav inte framställs i tid, vilket kan medföra betydande ekonomiska konsekvenser för endera parten.

Om YSE-villkoren inte tillämpas är det viktigt att i entreprenadavtalet reglera vid vilken tidpunkt krav ska framställas. Om detta inte görs kan slutregleringen bli både oöverskådlig och utdragen.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende

Ansvar efter garantitidens utgång

Enligt YSE ansvarar entreprenören för entreprenadarbetet under garantitiden, som i regel är två år. Fel som framträder under garantitiden ska entreprenören som utgångspunkt avhjälpa på egen bekostnad.

Det efterföljande tioårsansvaret aktualiseras däremot endast i begränsade situationer, nämligen om felet beror på entreprenörens grova vårdslöshet, ett väsentligt kontraktsbrott eller ett väsentligt åsidosättande av avtalad kvalitetskontroll. Därutöver förutsätts att beställaren inte skäligen kunde ha upptäckt felet vid mottagningsbesiktningen eller under garantitiden. Bevisbördan i dessa situationer åvilar beställaren, vilket innebär en betydande ytterligare utmaning för beställarsidan. I praktiken förekommer det att förutsättningarna för tioårsansvar inte alltid är fullt ut kända, särskilt på beställarsidan.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende
I frågor som gäller ansvar efter garantitidens utgång råder det ofta oenighet om huruvida beställaren har haft möjlighet att upptäcka felet vid mottagningen eller under garantitiden. Detta är inte alltid självklart. Även bedömningen av graden av entreprenörens eventuella försummelse är ofta svår. En försummelse kan anses grov exempelvis om den är återkommande och förekommer i hela byggobjektet eller om den ekonomiska konsekvensen av försummelsen är betydande.

Om YSE-villkoren inte tillämpas är det av avgörande betydelse för parterna att i entreprenadavtalet tydligt reglera såväl ansvar under garantitiden som ansvar efter garantitidens utgång. Om detta inte görs kan tvister om felansvar bli mycket svårhanterliga.

Konsumentskyddslagen inom byggande

Konsumentskyddslagen tillämpas på rättsförhållanden mellan konsumenter och näringsidkare. Konsumentskyddslagen är tillämplig på entreprenadavtal som ingås mellan en privatperson och en byggentreprenör. Från konsumentskyddslagens bestämmelser kan inte giltigt avvikas till konsumentens nackdel. För entreprenören är konsumentskyddslagen i många avseenden strängare än YSE 1998.

Konsumentskyddslagen är däremot inte tillämplig när avtalsparterna är en entreprenör och ett bostadsaktiebolag.

Våra jurister bistår i samtliga juridiska frågor som rör byggande och entreprenader. Advokat Johan Bützow har mångårig erfarenhet av byggjuridik från såväl beställarens som entreprenörens sida.

Vår advokatbyrå har kontor i Helsingfors och Borgå, men våra jurister betjänar i hela Finland.

Begär en kostnadsfri bedömning av ditt ärende